+7 495 090-00-45
info@bevert.ru
Каждый день с 9:00 до 21:00

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка – процедура

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка – процедура
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка – процедура

При вводе в оборот земельного надела может возникнуть необходимость изменить вид разрешенного использования земли, которое имеет каждый земельный участок (ЗУ), находящийся на территории Российской Федерации. Он устанавливает вид деятельности, которую арендатор или собственник имеет право осуществлять на данном наделе. В соответствии с действующим законом N 191-ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации», принимать решение о возможности сменить вид разрешенного использования земельного участка исключительная компетенция главы местной администрации. 

Решения поменять вид разрешенного использования участка принимаются в отдельных случаях ответственным лицом, в том числе с учетом публичных слушаний или результатов общественных обсуждений. Заявитель может получить отказ на любом этапе процедуры, который можно оспорить в суде.

Что такое разрешенное использование земельного участка

Отнесение земли к той или иной категории определяет для нее вид разрешенного использования (ВИР) и обозначает наличие требований для деятельности собственника или арендатора, производимой на ней. Именно ВИР устанавливает правила задействования земельных угодий: для чего можно использовать угодья; какие можно возводить объекты недвижимости; характеристики строений по высоте; их отступы от границ надела и прочие.

Законодательством регламентировано несколько видов разрешенного использования земли:

  • основные (главные в эксплуатации надела);
  • условно разрешенные (вводятся в соответствии градостроительным регламентом территории, к которой принадлежит земля);
  • вспомогательные (не могут быть преимущественными, действуют с основными или условно разрешенными).

ВРИ присваивают участку автоматически в соответствии с зонированием территории и градостроительным планом и иногда требуется поменять вид разрешенного использования участка.

Особенности установления ВРИ

При определении ВРИ земельных участков и при потребности изменить вид разрешенного использования земли  принимаются во внимание следующие факторы:

  • относятся ли ЗУ к категориям, по которым не устанавливаются градостроительные регламенты  или их действие на которые не распространяется;
  • в пределах  расположения ЗУ в отношении данной территории  утверждены ли ПЗЗ и, как следствие, градостроительные регламенты.

Решая, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, стоит иметь в виду, что в соответствии с действующим законодательством, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель:

  • находящихся под поверхностными водами;
  • под лесами;
  • под сельхозугодьями;
  • запаса;
  • особых природоохранных территорий, за исключением курортов и лечебно-оздоровительных зон;
  • расположенных в пределах зон с опережающими темпами  социально-экономического развития и особых экономических территорий.

Для чего необходимо изменение ВРИ

Как правило, основной причиной, по которой может потребоваться сменить вид разрешенного использования земельного участка – невозможность воплотить в реальность проект, запланированный на наделе из-за отнесения его к той или иной категории земель и/или ВРИ. К примеру, запрещено строить жилой коттедж на земле сельскохозяйственного назначения — эти земли предназначаются исключительно для занятия садоводством, а не для осуществления строительства.

Кроме того, поменять вид разрешенного использования участка может потребоваться для:

  • оптимизации налоговых выплат — категория и/или ВРИ земли влияют на применение дифференцированных налоговых ставок;
  • повышения цены при продаже или сдаче в аренду – к примеру, стоимость ЗУ СНТ ниже аналогичного ЗУ ИЖС;
  • сохранения имеющихся на ЗУ сооружений – несоответствие типа и назначения построек ВРИ может повлечь признание их самостроем с применением санкций.

Факторы, влияющие на возможность изменения ВРИ

На определение ВРИ земли и возможность сменить вид разрешенного использования земельного участка или дополнить его влияют: тип территориальной зоны, действующие правила землепользования и застройки, градостроительные регламент и зонирование, наличие решения суда, касающееся данного надела. Собственнику стоит иметь в виду, что для целого ряда территориальных зон поменять вид разрешенного использования участка не представляется возможным.

Например, если речь идет об участках, предназначенных для добычи полезных ископаемых, или тех, на которых располагаются объекты культурного наследия, а также природоохранных зонах. В каждом случае стоит обратиться к специалистам, которые определят возможность поменять вид разрешенного использования участка. Для выработки стратегии, позволяющей обосновать целесообразность принятия положительного решения, будет проведен анализ всех регламентов и документов.

Условия изменения ВРИ земли

Стоит иметь в виду, что наиболее доступной для реализации является ситуация, когда ВРИ земли, на который требуется сменить имеющийся, уже заложен градостроительным планом для данного участка. А именно – можно изменить вид разрешенного использования земли на основной или условно разрешенный. 

Однако, прежде чем рассмотреть алгоритм реализации каждой процедуры, важно отметить, что для изменений потребуется соблюдение нескольких условий, среди которых — участок должен быть собственностью, пребывать на кадастровом учете, иметь определенные пределы, а отвечать требованиям  предельных нормативов площади в регионе. Кроме того, поменять вид разрешенного использования участка должны быть согласны все владельцы участка, если он находится в собственности не одного владельца. Важно понимать также, что в отдельных случаях, чтобы сменить ВРИ, придется сначала изменить категорию назначения земель.

Порядок изменения ВРИ земельного участка: на основной

У правообладателя ЗУ есть право самостоятельно, без дополнительных согласований и разрешений изменить основной вид разрешенного использования надела в рамках перечня видов, предусмотренных градостроительным регламентом. Чтобы изменить вид разрешенного использования земли, необходимо прежде всего в местной администрации запросить градостроительный план ЗУ или выписку из ПЗЗ с целью ознакомления с основными и вспомогательными ВРИ, которые установлены в градостроительном регламенте для территориальной зоны, в которой расположен участок, и на их основе сделать выбор.

После чего для внесения данных об изменении вида разрешенного использования в ЕГРН с заявлением обратиться в Росреестр. В нем требуется указать новый ВРИ участка, а в качестве документа, выступающего основанием для внесения изменений в ЕГРН предоставить решение об утверждении ПЗЗ для конкретной территории.

Необходимые документы

Лицу, заинтересованному в том, чтобы сменить вид разрешенного использования земельного участка, необходимо, собрать пакет документов. В числе прочего нужно получить выписку из ИСОГД для подтверждения того, что выбранный вид использования земли является основным или условно разрешенным. Запросить ее можно в МФЦ или в местном отделе архитектуры местной администрации, администрации поселка, комитете или департаменте градостроительства. Получить выписку можно, имея при себе выписку из ЕГРН и паспорт. 

Потребуется наличие свидетельства о праве собственности на землю либо выписка из ЕГРН данными о том, кому она принадлежит, которую можно получить в территориальном отделении Росреестра или МФЦ. Не обойтись без заявления о внесении изменений в ВРИ и паспорта заявителя. Если участок имеет и других владельцев, потребуется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения изменения — семь дней.

Изменение ВРИ на условно разрешенный вид

Если нужный вид использования земли в соответствии с ПЗЗ является для этой зоны условно разрешенным, изменить вид разрешенного использования земли будет гораздо сложнее, так как потребуется получить разрешение от администрации муниципального образования. Получение разрешения проходит в четыре этапа. Сначала нужно подать заявление сменить вид разрешенного использования земельного участка (можно – в электронном виде). 

После этого комиссией составляется проект решения, рассматриваемый на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, которые организовывает эта же комиссия за счет заинтересованного лица. По результатам обсуждений комиссия готовит рекомендации, на основании которых глава администрации муниципалитета принимает решение. В случае положительного решения необходимо повторить алгоритм действий, применяемый, для того чтобы изменить вид разрешенного использования земли на основной.