Прежде чем приступать к возведению приватного жилья, нужно выбрать участок земли под его строительство. При выборе необходимо учитывать множество факторов – как юридических, так и практических. Немаловажную роль играет ценовой аспект, на который не в последнюю очередь ориентируются будущие владельцы.
Решать проблему необходимо комплексно – только в этом случае удастся выбрать землю под строительство дома рационально и грамотно, так, чтобы в дальнейшем не пожалеть о принятом решении купить именно этот участок. В числе параметров, подлежащих анализу — оценка местности, подъездных путей, открытых источников, дающих информацию о значимых характеристиках и виде земли.
Изучение открытых источников
Исключить неподходящие участки и выбрать землю под строительство дома правильно позволит превентивное ознакомление со сведениями о нем в открытых источниках. Наиболее информативными из них выступают:
- Публичная кадастровая карта. Получить доступ к данным из нее позволит кадастровый номер участка, который присваивается каждому земельному наделу и представляет собой набор цифр. Доступ к публичной карте возможен с ПК и через мобильное приложение.
- Генеральный план. Это карта муниципального образования, на территории которого расположен участок, со всеми важными не только существующими, но и будущими объектами. Читать генплане непросто, однако сделать это необходимо, чтобы разобраться в «легенде».
- Карта границ зон и территорий охраны объектов культурного наследия. Этот документ – часть генплана, из которого удастся выяснить, расположен ли искомый участок в границах такого вида земли.
Публичная кадастровая карта
Изучение кадастровой карты позволит получить данные, способные повлиять на решение эту землю выбрать под строительство дома. Чтобы ознакомиться с ними, достаточно набрать в поиске кадастровый номер и нажать кнопку, отображающую карту с наложением космических снимков Esri.
По кадастровому номеру можно узнать:
- Назначение земель – строить жилье можно только на «землях населенных пунктов». Не стоит выбирать землю под строительство дома, имеющую сельскохозяйственное назначение, относящуюся к лесному фонду и иным категориям.
- Точную площадь участка – обычно ее округляют в сторону увеличения.
- Кадастровую стоимость — от нее зависит имущественный налог.
- Место расположения участка и его форму – на карте обозначены границы с привязкой к местности.
- Вид разрешенного использования — необходимо выбирать участок земли для постройки дома из категорий «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) или «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).
Генеральный план
Рационально выбрать землю под строительство дома, можно ознакомившись с генпланом на сайте местной администрации любого района или округа, который, как правило, размещается в разделе «Документы». Обычно там есть сразу несколько различных карт, названия которых могут незначительно отличаться. Обычно в перечень включены карты:
- Границ планируемых и существующих особо охраняемых природных территорий (требуется исключить нахождение участка в существующей или планируемой заповедной зоне);
- Перспектив размещения объектов местного значения – знакомство с ней позволит составить представление о предполагаемых возведениях объектов — от промышленных производств до детских садов;
- Планируемого развития местной транспортной инфраструктуры – знакомство с картой позволит узнать о том, не собираются ли там, где решено выбрать землю под строительство дома, проложить новую автотрассу.
Карта границ зон охраны объектов культурного наследия
Эта карта – часть генерального плана, которую нужно изучить, выбирая участок земли под застройку, чтобы исключить необходимость приглашения археологов перед началом строительства. Если участок расположен в охранной зоне, перед началом любых строительных работ, проводимых на глубине, превышающей штык лопаты, обязанность собственника — обратиться в местное министерство культуры для проведения экспертизы. Они вынесут решение – потребуется археологическое наблюдение или раскопки.
Самый плохой вариант — вердикт «археологические раскопки», поскольку они могут затянуться, если выбранная под строительство дома земля окажется богата на ценные находки. Что, как следствие, отодвинет начало строительства дома на неопределенный срок. Строительство в границах охранной зоны без изысканий археологов может повлечь крупные штрафы, административную, а в отдельных случаях – даже уголовную ответственность.
Оценка подъездов к участку
Кроме выяснения вида земли, важным фактором анализа участка выступает оценка подъездов к нему. Каждый из них имеет свои особенности. Изучение по карте не даст полной картины, поэтому анализ лучше проводить с выездом на местность.
Подъездные пути могут быть:
- Грунтовыми – в дождливую погоду дорогу размывает и попасть на участок по ней можно будет только в «сухие» дни;
- Асфальтовыми – лучший вариант, однако если асфальт дырявый и изношенный, качество дорожного полотна будет как у грунтовки;
- Бетонка — дорога ровная, луж во время дождя на ней практически не бывает, однако присутствует ощущение езды по стиральной доске, при этом у машины страдает подвеска;
- Отсыпными — грунтовая дорога, засыпанная асфальтовой крошкой или известковой щебенкой, недавно сделанная, она выглядит аккуратной и ровной.
Перед тем как выбрать землю для строительства дома, стоит оценить ее удаленность от основной трассы.
Оценка местности
После прибытия на место и оценки путей подъезда, стоит оглядеться на местности. Привлекательность участка под строительство повышают такие визуальные факторы, как водоемы в непосредственной близости от него, наличие леса, возвышенностей, с которых открывается красивый вид на окрестности. Хорошо, если поблизости расположены коммуникации, к которым без проблем можно будет подключиться. Однако если при этом рядом с местом, где решено выбрать землю под строительство дома, располагаются мусорные полигоны или мусороперерабатывающие заводы, а также химические или нефтепроизводства, вряд ли стоит приобретать участок в таком районе. Стоит удостовериться также, что поблизости нет аэродромов, фабрик, шоссе, железнодорожных путей, баз отдыха и санаториев. Нежелательно также соседство с многоэтажками, гаражами, заброшенными зданиями и ЛЭП.
Где и у кого покупать ЗУ
Выбрать землю под строительство дома и приобрести ее можно разными способами. Можно купить участок у собственника — физического лица или у девелопера нового поселка. Есть возможность также приобретать земельные наделы на торгах — напрямую у муниципалитета. О таких сделках говорят, что земля покупается у государства. Все виды сделок имеют свои особенности, которые стоит учитывать, собираясь заключить сделку.
Так, покупка у физического лица сопряжена с риском ущемления прав третьей стороны или проблемных документов. Если участок приобретается в организованном коттеджном поселке, есть риск высоких платежей за обслуживание. Что касается покупки на торгах, то для участия в них потребуются определенные навыки, а также денежные средства, которые нужно внести в качестве залога. Кроме того, потенциально подходящие участки будут выставляться на торги далеко не всегда.
Какая категория земли лучше для строительства
Решая, как выбрать землю для строительства дома, необходимо учитывать, что далеко не каждый участок подойдет для возведения жилой недвижимости. Земельный кодекс РФ выделяет несколько видов земли, на которых можно строить жилые дома. По закону, к ним относятся приусадебные земельные участки, если они расположены в населенном пункте, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (код вида разрешенного использования 2.2.
Разрешено строительство и на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (код вида разрешенного использования 2.1), а также для ведения садоводства (код вида разрешенного использования 13.2), в случае, если это допускают правила застройки и землепользования. На перечисленных участках собственник вправе построить отдельно стоящее здание, предназначенное для постоянного проживания и имеющее высоту до 20 м и не более 3 наземных этажей.