+7 495 090-00-45
info@bevert.ru
Каждый день с 9:00 до 21:00

Объединение земельных участков с разным видом использования: возможно ли это

Объединение земельных участков с разным видом использования: возможно ли это
Объединение земельных участков с разным видом использования: возможно ли это

Один из видов кадастровых операций — объединение участков с разным видом использования (ВРИ), осуществление которого сопряжено с определенными сложностями, поскольку законодательство предусматривает наличие общего вида разрешенного использования у земель, которые планируется объединить. Возможно ли произвести такую процедуру и что потребуется в таком случае – этот вопрос интересует собственников, которые столкнулись с необходимостью укрупнения своих земельных угодий, которые могут возникнуть по различным причинам.

Объединение участков с разным видом разрешенного использования – процедура, которая требует профессионального подхода и знания всех нюансов действующего земельного законодательства.

 

Возможно ли объединение

Прежде чем объединять участки с разными видами использования, стоит ознакомиться с требованиями земельного кодекса, относящимися к характеристикам наделов, которые планируется объединить. Причем стоит иметь в виду, что в случае несоответствия их хотя бы одному из указанных параметров объединение земель станет невозможно. 

Среди условий, которым они должны отвечать:

  • наличие одного вида разрешенного использования;
  • расположение в пределах одного кадастрового квартала;
  • учет в кадастре;
  • не превышение объединенным участком максимально допустимого для этой категории земли размера площади;
  • объединяемые участки принадлежат владельцам на одинаковых правах – наследуемое владение, собственность, бессрочное пользование.

Наиболее часто отказывают объединить участки с разными видами использования. Достичь цели можно только изменив ВРИ и приведя их к «одному знаменателю».

Как изменить ВРИ

При соблюдении всех прочих условий объединение участков с разным видом разрешенного использования станет возможным после того, как будут произведены изменения ВРИ всех преобразуемых участков таким образом, чтобы они стали иметь одинаковый ВРИ. Процедура в техническом смысле не связана с какими-либо непреодолимыми препятствиями. Однако изменение ВРИ имеет свои нюансы. 

Прежде всего собственнику или правообладателю земельного участка потребуется подать заявление, можно — онлайн. Вместе с ним нужно предоставить паспорт заявителя и правоустанавливающие документы на ЗУ. Запрос всех прочих бумаг местная администрация осуществляет в порядке межведомственного взаимодействия самостоятельно. Решение будет вынесено через 15 рабочих дней. В случае, если оно положительное, администрация подает документы в Росреестр и изменения вносят в ЕГРН, заявитель получает выписку с новыми свойствами надела.

В каких случаях могут отказать

Администрация выносит положительное решение в отношении изменения вида разрешенного использования ЗУ не всегда. Отказ в этом вопросе может последовать на любом этапе, что повлечет за собой невозможность объединения участков с разным видом использования. Существуют объективные причины, по которым изменить ВРИ не представляется возможным. 

Это случаи, когда:

  • в случае изменения разрешенного использования не будут соблюдены предельные максимальные размеры объединенного надела, которые установлены в правилах землепользования;
  • земельный участок является собственностью муниципалитета и на торгах с администрацией был заключен договор аренды;
  • земельные угодья находятся в аренде, и вид использования земли определен договором между арендатором и собственником.

Возможно ли изменение ВРИ: как узнать

Для того чтобы понимать реальные перспективы изменения вида разрешенного использования и, как следствие, объединения участков с разным видом разрешенного использования, можно воспользоваться различными методами, а именно, изучив:

  • ПЗЗ и ГПЗУ — градостроительные документы содержат все возможные виды разрешенного использования для земельных участков, из которых можно заказать выписку с информацией о том, какие ВРИ установлены для конкретного ЗУ;
  • градостроительные регламенты, являющиеся частью ПЗЗ, найти которые удастся на официальном сайте местной администрации;
  • градостроительные регламенты для территориальной зоны — здесь имеются сведения обо всех ВРИ с возможностью выбрать вид использования, который максимально будет отвечать целям планируемого изменения. В перечне видов разрешенного использования представлены различные альтернативы, из которых нужно выбирать наиболее подходящий вариант.

Согласования, необходимые для внесения изменений

В случае, когда у всех участков с разными видами использования один собственник и на них нет обременений, никакие согласования не потребуются. Во всех иных ситуациях придется заручиться согласием заинтересованных лиц. В том числе нужно от всех собственников объединяемых земель получить письменное согласие. Это связано с тем, что после объединения участков с разным видом использования в один, земля будет в долевой собственности. Поэтому в случае отсутствия согласия хотя бы одного собственника объединить земельные наделы будет невозможно, и решать вопрос придется только в суде.

Если затронуты интересы третьих лиц, необходимо получить их согласие, заверенное подписями, а в некоторых случаях – и печатями. Особенно важно это в ситуации, когда земля имеет обременения. К примеру, один из наделов является залогом по кредитному договору в банке. Тогда потребуется разрешение от кредитной организации.

Межевание при объединении

После соблюдения этих требований необходимо заключение договора с кадастровым инженером на проведение межевания. Это обязательная процедура при объединении любых ЗУ, в том числе в ситуации, когда требуется объединить участки с разными видами использования. Вновь образованный надел в конце процедуры должен быть поставлен на кадастровый учет, для чего необходимо определить его границы. 

Межевание осуществляется в несколько этапов:

  • выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора;
  • анализ документов участков, которые подлежат объединению;
  • подготовка межевого плана – процедура составления межевого плана при объединении участков с разным видом разрешенного использования и сам документ отличаются от аналогичных, составляемых для постановки ЗУ на учет – выезд на место и подпись акта согласования границ не требуется, а на плане отображаются границы исходных участков и нового ЗУ. 

Постановка на учет

После получения заявителем готового межевого плана, можно проводить регистрацию изменений в Росреестре, для чего нужно подать заявление. Для заполнения нужно выбрать бланк на объединение участков с разным видом использования, иначе он будет возвращен без рассмотрения. Подать его через МФЦ вместе с документами на объединяемые участки с разными видами использования, которые теперь имеют один ВРИ, и межевой план, который подготовил кадастровый инженер. С момента подачи заявления в Росреестр рассмотрение занимает 7 дней. 

Если подача произошла через МФЦ, срок увеличивается на 2-3 дня. Если государственным органом принято положительное решение, исходные наделы будут сняты с учета, а новый — зарегистрирован. Одновременно осуществляется регистрация права собственности на участки с разными видами использования, которые объединены. Процедура завершится получением выписки на новый ЗУ из ЕГРН.

Почему стоит доверить задачу профессионалам

Объединение участков с разным видом разрешенного использования – непростая процедура, которая при желании осуществить ее самостоятельно потребует наличия большого количества свободного времени и определенных знаний. Достаточно часто процедура объединение участков с разным видом использования, которую инициатор осуществляет самостоятельно, завершается отказом на разных этапах. 

Одна из наиболее частых причин отказа в регистрации — неполный пакет документов, недостатки в их оформлении. Чтобы избежать негативного развития событий, стоит изначально обратиться к профессионалам, которые соберут необходимые документы, корректно составят бумаги и гарантируют положительный результат осуществления процедуры объединения участков, имевших разные ВРИ.