Легализация самостроя

Большинство наших клиентов обращаются за правовым сопровождением уже в момент включения их объекта в перечень приложения № 2 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП и/или по факту получения искового заявления в Арбитражный суд города Москвы от Департамента городского имущества города Москвы с перечнем требований от признания права собственности на незаконные площади объекта отсутствующим до полного демонтажа силами ответчика или с помощью уполномоченных структур города.

Вышеуказанная ситуация сильно ограничивает собственников во всестороннем анализе ситуации и отсутствие понимания путей решения заставляет сильно беспокоиться за свой актив.

Существует два варианта развития событий и часто они осуществляются параллельно: судебные тяжбы и ходатайства в органы исполнительной власти города Москвы о рассмотрении возможности досудебного урегулирования с применением штрафных санкций к собственнику и уплате штрафа в бюджет города Москвы.

Судебные тяжбы первой инстанции на практике занимают от одного года до полутора лет. Этого срока достаточно, чтобы в случае принятия решения органами исполнительной власти города Москвы решения о возможности сохранения спорного объекта осуществить все мероприятия и после уплаты штрафа и исключения из ППМ от 11.12.2013 № 819-ПП Департамент городского имущества город Москвы отозвал исковое требование, полностью отказавшись от всех заявленных действий.

Есть важный момент, который большинство собственников узнаю в последний момент – в рамках судебных разбирательств Департамент городского имущества города Москвы в обязательном порядке ходатайствует за проведение судебной экспертизы, где определяется возможность/невозможность сноса площадей, обладающих признаками самовольного строительства, и в случае невозможности демонтажа спорных площадей без нанесения ущерба конструктиву остальной части объекта капитального строительства, то Департамент городского имущества города Москвы актуализирует исковые требования в части признания всего объекта самовольным строительством и признания отсутствующим права собственности на весь объект с последующим сносом.

Площади, обладающие признаками самовольного строительства

Вместе с этим стоит упомянуть про площади обладающие признаками самовольного строительства без зарегистрированных прав собственности. Такие объекты также возможно рассматривать в рамках легализации путем не уплаты штрафа в бюджет города Москвы, а путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка предусматривающего проектирование и строительство объекта с повышенной ставкой аренды за первый год для последующего прохождения полного цикла документальной стройки.

В зависимости от вида самовольного строительства зависит комплект документов – пристройка/надстройка/мансарда/подвал/антресоль внутри объекта/этаж с потолками например 8 метров поделен на два этажа с потолками по 4 метра, расположенного в промзоне/жилом массиве как часть жилого дома/ в красных линиях улично-дорожной сети/ в границах проектируемой улично-дорожной сети/ природный комплекс/ особо охраняемая природная территория/в разных территориальных зонах ПЗЗ с соответствием/несоответствием вида разрешенного использования земельного участка и цели предоставления земельного участка по договору аренды или на земельном участке в собственности с запретом или без запрета на строительство.

Документация

Существует ряд стандартных документов, которые в любом случае необходимо представлять в органы исполнительной власти города Москвы для принятия решения о возможности или невозможности применения штрафных санкций за сохранение объекта с признаками самовольного строительства, таких как заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам и об отсутствии угрозы жизни и здоровья; архитектурно-градостроительное решение объекта; паспорт безопасности объекта.

Все эти документы можно заказать в большом количестве компаний, но далеко не все из этих компаний аккредитованы на подготовку документов и имеют соответствующие сертификаты. Соответственно некорректные документы приведут только к одному варианту – отказу в рассмотрении возможности сохранения объекта путем применения штрафных санкций к собственнику и уплаты штрафа в бюджет города Москвы. На практике органы исполнительной власти города Москвы не расшифровывают в ответных письмах о причинах несоответствия того или иного документа, а требуют представить документ, оформленный в соответствии с действующей нормой, что приводит в затруднительное положение любого, кто сталкивается с этим впервые.

Этапы узаконивания самостроя

Легализация самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве – вопрос крайне сложный, решить который собственнику своими силами весьма затруднительно и нужно отлично ориентировать в алгоритме, который не за регламентирован. Как известно, решение вопроса возможно в административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию города Москвы или путем участия судебном процессе. Административный путь начинается с подачи заявления с просьбой о рассмотрении вопроса сохранения самостроя в  существующих объемах, что также является важным моментом, как правильно определить факт?. И как понять до подачи прошения о рассмотрении вопроса легализации размер штрафа? Согласитесь, что осуществить объемную работу и не понимать какой платеж ждет впереди, на уплату которого не предоставляется рассрочка, весьма авантюрное занятие. Затем Госинспекция по недвижимости города Москвы проводит обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен. Далее следуют запросы в соответствующие инстанции (Москомархитектуру, Департамент городского имущества, Мосгоргеотрест, Префектуру и иные). В случае представления правильного комплекта документов органы исполнительной власти сформируют запрос на рассмотрение вопроса о легализации на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

В случае принятия положительного решения на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы предстоит осуществить комплекс работ, который занимает от 6-ти до 18-ти месяцев. Отрицательное решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы  влечет за собой невозможность досудебного урегулирования и рассмотрения вопроса только в судебном порядке.

Попытка решения проблемы узаконивания самостроя собственными силами как в административном порядке, так и в судебной инстанции – занятие граничащее с провалом. Знание действующего законодательства, нормативных документов, умение работать с огромными объемами документации, необходимость ведения деловой переписки с различными инстанциями – задача, которая по силам лишь таким профессионалам, как компания bevert.ru. Проанализировав ситуацию, сотрудники возьмутся за оказание услуги лишь в случае, если проблему можно решить, объяснив клиенту все нюансы решения. Цена проекта будет сформирована по итогу суммирования стоимости всех этапов процедуры. Она будет зависеть от сложности и объема мероприятий. Клиент сможет постоянно контролировать ситуацию.