Внесение изменений в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки)

Документ градостроительного зонирования, в котором определяются градостроительные регламенты, территориальные зоны, порядок применения внесения в него изменений – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Актуальный документ утвержден постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Порядок внесения изменений в правила землепользования установлен нормами аналогичного документа от 17.05.2018 № 457-ПП.

Что такое ПЗЗ

ПЗЗ по сути представляет собой традиционную систему градостроительного регулирования. Правила состоят из текстовой и графической части. Они устанавливают виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, ограничения на их использование, определяют предельные параметры разрешенного строительства, а также правовой режим территории. ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и их подзоны, которые закрепляют тип размещаемых объектов. ПЗЗ основаны на планировании и делении территорий поселений на градостроительные зоны. Это позволяет установить понятный порядок застройки и использования участков, сформировать базу для правового режима земельных участков.

Предназначение Правил землепользования и застройки

В своеобразной «иерархии» градостроительной документации ПЗЗ, установленной Градостроительным кодексом РФ, отводится важная роль. Они служат некоей «пусковой кнопкой», которая включает механизм реализации генерального плана. Кроме этого использование ПЗЗ дает возможность определять и устранять имеющиеся недочеты в генеральном плане и планировании территории. Они официально выступают в качестве нормативно-правового акта, детализирующего генеральный план и регламентирующего использование территории. Для правообладателей объектов недвижимости ПЗЗ обеспечивают маневренность градостроительного зонирования, проявляющуюся в возможности выбора ВРИ, отклонения от установленных параметров строительства, корректировки правил застройки, направлены на достижение баланса между общественными и частными интересами.

Применение ПЗЗ для решения проблем в использовании участков

В ПЗЗ г. Москвы, как и других муниципальных образований, содержатся полезные сведения по многим вопросам, в числе которых данные о градостроительных регламентах всех территориальных зон поселения. Они включают данные о праве использования земельных участков на проведение строительных изменений объектов капитального строительства, возникших до введения в действие ПЗЗ. Возможности ПЗЗ могут использоваться для задач изменения ВРИ, получения разрешения на корректировку предельных параметров строительства или территориальной зоны.

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ

Внесение изменений в правила застройки и землепользования требуется в ситуации, когда правообладателя участка не устраивает способ его использования, предусмотренный действующими Правилами. В частности, это относится к зонам «сохраняемого землепользования» в Москве, для которых предусмотрены нулевые параметры разрешенного строительства. Таким образом, внесение изменений в ПЗЗ становится актуальным, если требуется изменить ВРИ объектов капстроительства и земельных участков (когда при соответствии границ земельных участков и территориальной зоны не предполагаются нужные ВРИ). Без внесения изменений в ПЗЗ не обойтись при установлении или изменении параметров реконструкции объектов капстроительства или разрешенного строительства, а также территориальных зон и подзон.

Проблемы внесения изменений

При оформлении земельно-правовых отношений с городом у правообладателей могут возникнуть сложности из-за того, что зона сохраняемого землепользования установлена для более чем 80% территории Москвы. Если земельный участок, нужный для эксплуатации сооружения или здания, ранее не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, правообладатели объектов капстроительства, которые размещены в пределах подобной зоны в Москве, утрачивают возможность оформить с городом земельно-правовые отношения. Индекс «Ф» территориальной зоны не предусматривает определение основных ВРИ для образуемых участков, а лишь подтверждает сведения о них, уже содержащиеся в ЕГРН, не позволяя корректировать их без внесение изменений в ПЗЗ.

Условия, при которых возможно совершить корректировку

Одно из важных условий применения ПЗЗ в решении задач и основание для внесения изменений в правила землепользования — обоснованность выдвигаемых требований, отсутствие противоречий с материалами территориального планирования муниципального образования. В случае внесения изменений в ПЗЗ интересы застройщика не должны идти вразрез с интересами города. Корректировки должны быть минимально обременительными для социальной, транспортной и иной инфраструктуры. Поэтому необходимо, чтобы реконструкция или строительство объекта создавало позитивную перспективу развития для всех субъектов правоотношений. Это может выражаться в строительстве социальных объектов, создании инвестиционной привлекательности и новых рабочих мест, развитии инфраструктуры и благоустройстве территорий.

Кто может инициировать внесение поправок

Подавать заявление об изменении ПЗЗ имеет право любое заинтересованное лицо. Юридические и физические лица могут выступать инициаторами внесение изменений в правила землепользования и застройки в случае неэффективного использования объектов капстроительства и земли из-за применения действующих ПЗЗ. Это возможно и при возникновении препятствий для реализации законных прав и интересов граждан и их объединений. Заявитель может выступить с предложением о включении принадлежащей ему земли в пределы одной из территориальных зон, предусмотренных ПЗЗ, либо установления отдельной зоны. Или инициировать внесение изменений в правила застройки и землепользования в части градостроительного регламента территориальной зоны для корректировки параметров использования всех участков в ее границах.

Этапы, процедура и сроки

Вопрос внесения изменений в ПЗЗ находится в компетенции Градостроительно-земельной комиссии города, а также городской (окружной) комиссии. В его рассмотрении принимает участие Москомархитектура, учитывая при вынесении решения мнения публичных слушаний и отраслевых органов власти города Москвы.

Реализации проекта внесение изменений в правила землепользования и застройки включает разработку дорожной карты мероприятий, подачу заявления в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, а также сопровождение:

• проекта в Москомархитектуре;
• разработки материалов обоснования в проектной организации, прохождения Городской и Окружной комиссий, общественных обсуждений, РГ ГЗК, ГЗК.

В завершении будет получена выписка из ПЗЗ (ГПЗУ). Процесс внесения изменений в ПЗЗ столицы может занять от полугода до 12 месяцев.

Почему стоит выбрать компанию Bevert

Для того, чтобы предложения о необходимости внесения изменений в правила землепользования столицы были обоснованными, потребуется профессиональный подход к формированию территориальной зоны, ее анализу, подготовке графической и текстовой документации. Стремление к положительному результату будет выражаться в корректно заявленных требований на всех этапах. Все это возможно при обращении клиента на bevert.ru. Специалисты компании разъяснят заказчику все важные шаги алгоритма внесение изменений в правила застройки и обоснуют стоимость каждого этапа и всего проекта в целом. Прозрачность сотрудничества, высокий профессионализм и гарантия качества оказываемой услуги – качества, которые делают обращение в компанию обоснованным и рациональным выбором.

Стоит помнить, что любая государственная услуга сопровождается комплексным рассмотрением объекта капитального строительства и земельного участка, в случае наличия нарушений, несвязанных с поданным прошением, все равно повлечет отказ.